2015年澳洲房产投资者如何把握时机?

传统上，澳洲的空巢人士或大房换小房者都是往海边或树多的地方搬，但近年来这个趋势发生了变化。海边或林间不再是他们的首选，他们更倾向于便利的城市生活。这对于澳洲房产投资者和开发商来说意味着什么?

澳洲住房和城市研究所的报告显示，维省大房换小房(Downsize)的比例在全澳是最高的。当这些财力雄厚的婴儿潮人士开始搬往市区后，立刻就对近郊的房价产生了明显影响。在过去1、2年里，换小房对房价的效果已经昭显。

这些婴儿潮人士已经退休或准备退休了，在过去几十年里，他们无论在股票市场还是房地产市场都度过了一段美好的时光，现在很多人想好好享受生活。报告显示，大房换小房的动机就是变换生活方式，他们再也不想费力地保养房子、修整花园，孩子们离开了家，他们也退休了。他们想要一层楼的物业，去哪里都方便。与其搬到远郊的大物业，靠近交通和生活设施已经成为婴儿潮新的梦想。

投资者如何把握时机?

在新的市场行情下，开发商对市场的反应有些缓慢，目前市场上针对这个族群的物业供应明显不足，新开发的公寓楼盘面积都偏小。对于精明的投资者来说，现在是趁早入手的好机会。如果开发商为这些换小房者提供精装单元房，单层楼，地点好，会有很大的利润空间。建议投资者要避免高层公寓，选择小型开发的精装公寓，以适应当前的趋势。

预测下一步的开发热点可能是三卧室的大公寓。由于供应短缺，空间宽敞的物业现在都能收获溢价，只要满足合适的特征，市场上大房换小房者多的是。所谓合适的特征包括充分的自然光，好风景，优秀的建筑质量，物业管理费也不能太贵。

市场上为澳洲退休人士准备的公寓房数量不足，对中国买家是有利的投资机遇。

澳洲城市开发研究所的维省主席佩斯(David Payes)说，人口结构决定了人们对住房的要求发生了改变。“在维省，50%以上的家庭都是一个人或两个人。平均家庭人口数量减少了，婴儿潮时期的人大多数进入了空巢阶段，他们在经济上非常富裕。”

佩斯解释了为什么在过去25年里，分割的单位土地面积减少了25%。“这反映出平均家庭人口减少了，另外，小面积的土地也更容易负担得起。建筑公司根据较小的土地面积进行更有效率的设计。”

专家发现，并不是传统上人们对海边或林间的喜好改变了，而是有条件的人更倾向于两全其美。

佩斯认为墨尔本CBD的主体仍然是年轻的专业人士，他们的要求是1卧室或2卧室的公寓。而大房换小房者需要大一些的公寓(包括三卧室单元房)或是连体别墅。“他们希望在同样的地方养老，更接近家人和朋友，但住宅面积要小一点。”

近郊仍然是年轻人的天下。“但现在开始有一种为婴儿潮人士建公寓的趋势。”他们搬到公寓住就是为了更好的生活，因此不会委屈的挤在狭小的空间。“这些退休人士希望住在同样的地点，有同样的医生，理发师，靠近朋友。”

对于婴儿潮来说，大房换小房也是一种投资策略，他们把原来的大资产换成小一号的，不但获得更好的生活方式，房屋也更易于保养，释放出来的资金还可以供养他们的退休生活，外出旅游等。

乾行认为，对开发商和投资者来说，早早行动是成功的关键。大一些的公寓出售很快，有强劲的增值潜力，是口袋充实的退休人士激烈竞争的对象。

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