香港房地产市场向来是短期看金融

　　如今随着美联储加息的持续推进，香港利率也在不断上行，逾十年超低息环境的结束，对当地楼市带来巨大压力。

　　因港币与美元挂钩，为防止资本做空，港币需跟随美元加息。9月底时，美联储进行年内第三次加息，香港将贴现基本利率上调至2.5%。

　　而在香港金管局加息仅数小时之后，香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率，为2006年来首次。

　　银行利率上调，香港维持近十年的超低息环境结束，这意味着购房者的还贷压力增加。

　　据中泰研究所报告分析，香港房价下跌是稳汇率的代价！

　　1、香港楼市寒意渐浓。

　　过去十年中国香港地区房价持续攀升，成为全球房价最贵的城市。但最近几个月以来，香港房价明显下滑，楼市出现降温的迹象。其实最近几年香港的楼市调控一直在收紧，但并没有阻止房价的继续飙涨。货币政策方面，自2015年起香港就在跟随美联储加息，但也未曾打压到房地产价格，为何此时香港楼市呈现疲软现象？

　　2、之前“假”加息，涨了房价但打压汇率。

　　香港自1983年10月起实行联系汇率制度，而联系汇率是固定汇率制度的一种，导致香港彻底失去了货币政策的独立性。本轮美联储加息周期中，香港金管局也每次都跟随加息，但港币市场利率并没有随之走高，加的是“假”息。在流动性并没有大幅收紧的情况下，香港房地产市场上涨动力持续不减。但港币对美元却面临较大的贬值压力，多次触及弱方兑换保证。

　　3、现在“真”加息，稳了汇率但打压房价。

　　香港金管局今年以来出手收紧流动性、稳定汇率，开启了“真”加息之路。但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格，且香港房地产调控政策对房地产的压制作用也凸显了出来。全球金融危机后欧美超级宽松的货币大量流入香港，当前美国继续加息紧缩，香港将面临资本流出的压力，在稳汇率的压力下，港币流动性势必收紧，打压房地产市场，而房价下跌也会进一步加剧资本流出压力。

　　4、不可能三角的权衡，汇率和利率的选择。

　　香港面临的汇率、利率和房价问题本质上是不可能三角的选择问题。当前香港金管局已经做出了选择，香港外汇储备充足，我们认为短期港币汇率无大碍，香港房价会面临回调压力。在经济下行压力较大的情况下，当前市场对于国内房地产调控政策放松的预期快速升温。从长期来看，资本项目的管理是很难维持的，若进一步宽松来刺激资产泡沫，汇率贬值压力会更大。而且即使汇率贬值了，货币刺激再来，房价就会一直涨吗？其实也很难。没有永涨不跌的资产价格，15年的创业板下跌同样发生在货币宽松的环境中。没有人知道资产价格的拐点何时到来，但有一点是确定的，涨多了的价格肯定会回调。【香港移民网】

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